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La promesse de vente

Par NIKKOSA, publié le 31/03/2013 | Vue 6 752 fois
La promesse de vente

La prolifération des formalités et la multiplication des intervenants dans le processus de vente imposent la formation progressive du contrat de vente. Elle se caractérise par la signature d'un avant-contrat qui permet de lier les parties pendant le délai nécessaire à l'obtention des documents indispensables à la vente (certificats d'urbanisme, extrait cadastral, etc.). Ce délai est également nécessaire pour purger les différents droits de préemption, permettre à l'acheteur d'obtenir un prêt et au notaire de préparer l'acte définitif.
Cet avant-contrat peut revêtir soit la forme d'un pacte de préférence (très peu utilisé) dans lequel aucune des parties ne s'engage ni à vendre ni à acheter, soit la forme plus contraignante d'une promesse de vente : un avant-contrat par lequel une ou des personnes s'engagent à acheter ou vendre un bien à un prix déterminé ou déterminable.
Il existe deux sortes de promesse de vente :
-    La promesse unilatérale de vente n'engage pas l'acheteur. Il dispose seulement, durant une période déterminée dans le contrat, d'un droit d'option sur le bien qu'il est libre ou non de lever.
-    La promesse synallagmatique, ou compromis de vente, comporte plus de risque que la promesse de vente car elle engage définitivement les signataires : le vendeur à vendre et l'acheteur à acheter. Si cet acte est rompu, la partie qui se retire devra payer des dommages et intérêts ou pourra être contrainte à exécuter le contrat.
Dans les deux cas, il était d'usage que l'acquéreur verse un acompte égal à 10 % du prix de vente lors de la signature de la promesse. Cette somme était définitivement perdue en cas de rétractation non prévue par la promesse de vente.
Depuis le 1° juin 2001, ces règles ont évolué. Tout acheteur (non-professionnel) d'un logement ancien ayant signé une promesse sous seing privé dispose d'un délai de rétractation de 7 jours. Durant cette période, aucune somme d'argent ne peut être versée.
Si vous signez avec un professionnel mandaté (agent immobilier, notaire...) un versement peut-être prévu à condition qu'il soit versé entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière. En cas de rétractation, il dispose d'un délai de 21 jours, à compter du lendemain de la date de rétractation, pour vous restituer la somme versée.
Attention ! Les offres d'achat accompagnées d'un versement d'acompte sont désormais interdites.
Contrairement à l'acte de vente, la promesse de vente peut ne pas être signée devant notaire. Mais il est conseillé d'utiliser des formulaires types afin de ne rien omettre.
Pour être valable, la promesse unilatérale de vente doit être établie en trois exemplaires (un pour chacune des parties et un pour l'administration fiscale) et être enregistrée dans un délai de 10 jours à la recette fiscale du lieu ou l'un des signataires habite. La promesse synallagmatique ou compromis de vente n'a pas à être enregistrée.
Dans les deux cas, l'avant-contrat peut prévoir des conditions suspensives : ce sont des conditions dont la non réalisation rend caducs l'ensemble des engagements souscrits, remettant les parties dans la situation où elles étaient avant de conclure. Leur rédaction précise est particulièrement importante, car elle conditionne la libération des engagements ainsi que la récupération des sommes versées à titre d'arrhes, acompte, dépôt de garantie ou indemnité d'immobilisation.

La condition suspensive d'obtention du prêt

C'est la plus fréquente mais aussi la plus délicate des conditions suspensives insérées dans les avant-contrats. Elle vise à éviter à l'acquéreur, qui doit recourir à un prêt pour financer son achat, de perdre son versement initial ou d'être redevable de dommages et intérêts, au cas où il ne pourrait obtenir le crédit envisagé. En fait le Code de la consommation oblige à indiquer, lorsque l'acquéreur n'est pas un marchand de biens, si le prix sera "payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts".
Lorsqu'un prêt est prévu, l'avant-contrat doit être conclu sous la condition suspensive de l'obtention de ce prêt, qui doit lui-même être souscrit sous la condition résolutoire de la non réalisation de l'opération immobilière envisagée par le bénéficiaire. Si aucun prêt n'est prévu dans l'acte, l'acquéreur doit mentionner dans celui-ci, de sa main, qu'il reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne peut plus alors se prévaloir des dispositions protectrices du code de la consommation.
L'acquéreur est censé rapporter, dans un délai fixé (minimum un mois après l'enregistrement de la promesse unilatérale ou la signature du compromis, faute de quoi la condition est réputée non réalisée et l'acte caduc). Cette preuve doit être au minimum la copie de l'offre de l'établissement prêteur, à communiquer en recommandé pour lui donner date certaine.


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