Cet article a pour objectif de définir certaines notions et certains processus propres au domaine immobilier en Côte d’Ivoire.
Le domaine privé de l’Etat et les terres ivoiriennes sont réparties en deux (2) grandes catégories : celles appartenant à l’Etat et celles appartenant aux particuliers.
Les terres appartenant à l’Etat
(du domaine de l’Etat) sont à leur tour subdivisées en deux grandes parties : le domaine public de l’Etat et le domaine privé de l’Etat. Font partie du domaine privé de l’Etat, les immeubles bâtis ou non bâtis appartenant à l’Etat et qui ne sont pas affectés à l’usage du public. Il s’agit notamment des bâtiments administratifs et des terrains destinés au lotissement, sans oublier les terrains en zone rurale.
On distingue deux types de domaines privés de l’Etat : le domaine privé de l’Etat dans les zones rurales géré par le Ministère de l’Agriculture et des Ressources Animales et le domaine privé de l’Etat dans les zones urbaines géré par le Ministère de la Construction et de l’Urbanisme.
Le régime foncier est l’ensemble des dispositions juridiques organisant le statut des terres. Il donne à l’Etat comme aux particuliers le moyen de prouver l’existence de leur droit respectif, de les transmettre et de les conserver.
Le transfert étant l’acte par lequel l’autorité administrative qui a attribué un terrain domanial consent à autoriser l’attributaire initial à transférer ses droits sur ce terrain à une tierce personne.
En Côte d’Ivoire, tous les transferts, concernant une parcelle du domaine privé de l’Etat dans les zones urbaines, exigent un acte notarié. Pour le cas du domaine privé de l’Etat situé dans les zones rurales, l’intervention du notaire n’est pas une exigence sauf si le terrain détient des droits réels (confère loi 71-74 du 16 Février 1971, articles 5 et 7).
Modalité de cession de terrain dans les zones urbaines
L’Etat peut céder des terrains à des particuliers sous différentes formes. La procédure d’appropriation est instruite par le Service du Domaine Urbain selon trois phases successives :
- La Lettre d’Attribution ou permis d’habiter;
- L’Arrêté de Concession Provisoire;
- Le Certificat de Propriété Foncière.
Procédure de lotissement Les terrains non lotis relève du domaine villageois.
Après une procédure de lotissement, ces terrains entrent dans le domaine privé de l’Etat. Le lotissement est obligatoirement effectué par un géomètre agréé par une cour d’appel, ou accepté par celui-ci et suit la procédure définie ci-dessous :
- Demande préalable d’Arrêté de Concession par le village ou le propriétaire concerné adressée à Monsieur le Ministre de la Construction et de l’Urbanisme;
- Paiement d’une « dotation » au village ou au propriétaire terrien (somme versée par le géomètre comme un prêt qui lui sera ensuite remboursé en nature par des lots après le lotissement). Toutes les conventions établies entre le géomètre et les propriétaires terriens doivent être faites par acte notarié (confère loi 71-74 du 16 Février 1971, articles 5 et 7).
- Délimitation de la parcelle à lotir. Le géomètre fait le pourtour du terrain pour déterminer la superficie exacte et obtenir un plan appelé polygonale;
- Délivrance d’une Attestation Coutumière de Propriété au propriétaire de la parcelle par le chef du village;
- Début de la procédure de l’enquête de commodo et incommodo;
- Etat des lieux du site pour déterminer les zones constructibles ou non ; cela fait également l’objet d’un plan;
- Etablissement d’un Plan de Masse pour déterminer les parcelles du lotissement (découpage en mètre carrés des lots à la convenance des propriétaires 500, 600 ou 1000 m²). S’agissant des zones résidentielles, la superficie minimum imposée par l’Etat est de mille (1000) mètres carrés;
- Demande d’avis favorable par le Ministère de la Construction et de l’Urbanisme au Maire de la localité où s’effectue le lotissement;
- Visite des lieux par le Service de la Cartographie du Ministère de la Construction et de l’Urbanisme sur instruction du Directeur de l’Urbanisme dudit Ministère;
- Approbation du lotissement par le Ministre de la Construction et de l’Urbanisme matérialisée par la signature et la délivrance d’un Arrêté d’Approbation;
- Délivrance du Plan de Lotissement signé par le Directeur. Après cette procédure, le terrain est loti et entre dans le domaine privé de l’Etat.
NB : Depuis 2004, une loi permet aux maires d’engager seuls la procédure à la requête des propriétaires terriens. L’enquête est faite sur un (1) mois et se déroule comme suit :
- Annonce publique par voie de presse;
- Inscription de l’annonce dans le registre des oppositions de la mairie. Après un (1) mois, s’il n’y a pas d’opposition ou après règlement des litiges, suite aux oppositions, la mairie délivre au demandeur un Procès Verbal de fin d’enquête de commodo et incommodo.
Procédure d’obtention d’une Lettre d’Attribution
La lettre d’attribution est l’acte par lequel l’administration entend signifier à une personne physique ou morale son intention de lui concéder une parcelle de terrain de son domaine privé moyennant le versement d’un prix et l’engagement des procédures de mises en valeur.
L’attribution confère à son titulaire un droit personnel qui ne peut être ni cédé, ni garanti en hypothèque.
Après L’arrêté d’approbation de lotissement, le Ministère de la Construction et de l’Urbanisme délivre individuellement des Lettres d’Attribution suivant la procédure définit ci-dessous :
- Délivrance d’une Attestation Coutumière de Propriété par le chef de village au demandeur de la parcelle;
- Dépôt des pièces suivantes au ministère de la construction :
- L'original de l’Attestation Coutumière de Propriété;
- La photocopie de l’Arrêté d’Approbation de Lotissement;
- La photocopie d’un Plan de la zone;
- La photocopie de la Carte Nationale d’Identité du demandeur;
- Un état foncier;
- L'original du Dossier Technique du lot établi par un géomètre agréé ;
- La somme de trois mille (3,000) francs CFA;
- Une demande écrite de la Lettre d’Attribution adressée au Ministre. Le tout est déposé au guichet unique du Ministère de la Construction de l’Urbanisme.
