Pour une location l'on devra choisir un local à usage professionnel, commercial ou d'habitation selon la nature de son besoin. Le bail se révèle une étape des plus importantes dans l'existence de tout un chacun. Cependant il n'est pas facile de savoir quel bail correspond à son type
d'activité. Par définition, le bail est un contrat entre deux personnes, comportant le transfert d'une jouissance d'un bien immobilier au profit d'un locataire. Dans un contrat de bail, le propriétaire est le bailleur, le locataire est le preneur. Le bailleur s'engage à la mise à disposition d'un local contre une rémunération: le loyer.
1 - Les Baux professionnels et commerciaux
Plusieurs types de baux existent, chacun contenant des particularités que
nous devrons assimiler afin de faire le bon choix. Avant la signature du bail, il est conseillé de se renseigner auprès de la mairie, si le local est bien affecté à l'exercice d'une activité professionnelle. Dans le cas où il ne le serait pas, l'entrepreneur peut procéder au changement d'usage du local, à condition que cela ne soit pas interdit par le bail d'habitation ou par le règlement de copropriété de l'immeuble.
Les baux professionnels
Ils concernent les locaux dans lesquels le locataire n'exerce pas d'activités de nature commerciale, industrielle ou artisanale. C'est le cas par exemple des professions libérales. Le bail professionnel ne possède pas de statut particulier comme c'est le cas du bail commercial. Cependant, les parties du contrat peuvent, par convention écrite, soumettre leur bail au statut des baux commerciaux. Sa durée est égale à 6 ans, toutefois le locataire peut à tout moment notifier le bailleur de son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de 6 mois. Il informera le propriétaire par le biais d'une lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Le bail arrivé à expiration est reconduit tacitement pour une durée identique à celle du bail précédent. Dans le cas où l'une des parties ne souhaiterait pas reconduire le bail, le locataire ou le bailleur doit informer l'autre de cette intention. Cette notification doit également être rédigée par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte d'huissier. Le loyer est déterminé librement par les parties lors de la conclusion du bail. En ce qui concerne la révision, les parties sont libres de convenir d'une indexation du loyer, soit en relation directe avec l'activité de l'une des parties, soit en relation directe avec l'objet du contrat. Le dépôt de garantie est librement fixé par les parties. Dans le cas où le locataire voudrait sous-louer ses locaux, il peut le faire à condition que cela ne soit pas interdit par une clause du contrat. Le locataire principal demeure néanmoins tenu envers le bailleur d'exécuter les obligations issues du bail comme s'il occupait lui même les locaux.
Les baux commerciaux
Ils concernent les entreprises exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou libérale. Comme pour le bail professionnel, la conclusion du bail commercial n'est possible que si le local est affecté administrativement à l'exercice d'une activité professionnelle. Aucune forme particulière n'est requise pour valider le contrat d'un bail commercial. Sa durée minimale est de 9 ans, sa durée ne peut pas être indéterminée. Un dépôt de garantie est versé par le locataire au moment de la conclusion du bail, cette somme lui sera remboursée à son terme. Son montant est librement fixé. Le montant du loyer, sa périodicité, son mode de paiement ainsi que sa révision (annuelle ou triennale) sont librement fixés par les deux parties. L'augmentation du loyer est calculée en fonction de la variation de l'indice de référence figurant dans le bail.
À savoir :
La sous-location est interdite, à l'exception de l'existence d'une clause l'autorisant. En revanche si le propriétaire donne son accord par lettre ou par avenant de bail par exemple, la sous-location est possible. Le locataire doit, d'autre part faire intervenir le propriétaire à l'acte de sous-location. En cas de renouvellement de bail, le prix du nouveau loyer sera fixé par référence au loyer d'origine, auquel on applique l'indice connu lors de la signature du bail et l'indice en vigueur au moment du renouvellement du bail. Le plafonnement fait donc référence comme indiqué dans le contrat de bail, au choix des parties, à l'indice du coût de la construction ou à l'indice trimestriel des loyers commerciaux.
Le locataire ne peut exercer dans le local commercial que l'activité ou les activités autorisées dans le bail. Le renouvellement du bail se fait sous condition que le locataire soit toujours immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (s'il est commerçant) et au Répertoire des Métiers (s'il est artisan). Cette immatriculation doit être effective à la date du congé délivré par le bailleur et à la date de demande de renouvellement du bail exprimée par le locataire, ainsi qu'au moment où le bailleur lui donne sa réponse. Si le locataire ou le propriétaire ne manifeste pas sa volonté de renouveler le bail, l'ancien bail se poursuit tacitement. Lorsque la procédure de renouvellement est à l'initiative du bailleur, l'offre est faite sous forme d'un congé qui doit impérativement être signifié au locataire par huissier. Le bailleur fixe le montant du loyer du bail renouvelé. Le locataire, acceptera le renouvellement du loyer en signifiant son accord au bailleur, de même s'il garde le silence, il exprime son acceptation. En revanche si ce dernier accepte mais conteste le montant du loyer, le litige est alors soumis à une commission départementale de conciliation (en absence de conciliation, le tribunal peut être saisi). Si aucune des parties ne saisit ce tribunal dans un délais de deux ans à compter de la signification, le bail est renouvelé à l'ancien prix. Si la procédure de renouvellement est à l'initiative du locataire, ce dernier l'effectuera par acte d'huissier, dans les six mois qui précèdent la date d'expiration du bail ou à tout moment après cette date. Sous peine de nullité, la demande doit indiquer la mention suivante: «Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent».
Tout comme pour le locataire, si ce dernier ne donne pas son avis dans les 3 mois à compter de la signification d'huissier, l'acceptation est tacite. Le propriétaire peut refuser le renouvellement moyennant une indemnité d'éviction. Le locataire dispose d'un délais de trois mois à compter du versement de l'indemnité pour libérer le local; tant que l'indemnité ne lui a pas été versée, il peut toujours disposer des lieu
2-Le bail d'habitation
C'est un bail portant sur les locaux destinés uniquement à l'habitation. Le preneur n'a aucun droit d'utiliser ces locaux pour des besoins professionnels ou commerciaux. Le bail d'habitation soumis à la loi de 1989 est conclu pour une durée minimale de 3 ans renouvelable, avec possibilité de résiliation à l'initiative du locataire à tout moment et du propriétaire à certaines conditions. Le locataire peut en effet résilier le bail d'habitation à tout moment, sans avoir à se justifier, mais en respectant un préavis de 3 mois.
NB:
L'augmentation du loyer n'est possible que trois ans apres la signature du bail si aucune clause d'interdiction de revision de loyer n'a été mentionné dans le contrat.
3 - Le bail mixte
C'est un contrat portant sur les locaux dont une partie est destinée à l'habitation du locataire et l'autre partie utilisée pour l'exercice de sa profession. Il est établi pour une durée de 3 ans lorsqu'il s'agit d'une personne physique, 6 ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale. Le locataire peut prendre congé à tout moment à condition de respecter un préavis de 3 mois, qui doit être signifié au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. En ce qui concerne le droit de renouvellement, le locataire peut voir son bail reconduit pour une nouvelle durée de 3 ou 6 ans. Le propriétaire peut refuser ce droit sous réserve d'un motif légitime, s'il vend le logement, ou en cas de reprise. Dans le cas de non-renouvellement, le locataire sera informé de son congé par lettre recommandée avec accusé de réception, ou bien par acte d'huissier dans les 6 mois avant le terme du contrat.
